Sarà capitato a tutti vedere dei cartelli o degli annunci, dove vengono messi in vendita degli appezzamenti di terreno edificabili, dei terreni dove è possibile costruire la propria casa.  Spesse volte viene da chiederci come si fa a calcolare il valore del terreno in vendita. Dobbiamo dire prima di tutto che un metodo empirico non esiste, ma il costo viene calcolato tenendo conto di diversi fattori, vediamo quali.

Metodi di calcolo.

Per calcolare il valore di un terreno ci sono diversi metodi ma i più usati sono sicuramente quello in base all’indice di fabbricabilità fondiaria e quello di comparazione dei prezzi. Spesse volte i proprietari del sito, tirano fuori una cifra senza tener conto di questi due metodi, ma fanno affidamento al proprio istinto, facendo diventare il terreno poco appetibile se non invendibile.

Indice di fabbricabilità – Tutte le zone di un determinato comune a livello urbanistico, sono regolati da un Piano Regolatore Generale (PRG). In questo piano sono raccolte tutte le destinazioni urbanistiche di tutte le zone del comune. Nell’indicare le destinazioni vengono anche indicati gli indici di fabbricabilità fondiari dei vari lotti di terreni. In poche parole questo indice ci dice quanti metri quadri di fabbricato possiamo costruire. Ecco quindi il primo valore di cui tener conto. Questo è un valore che incide moltissimo sui prezzi dei terreni.
Se per esempio abbiamo un terreno dove è possibile costruire 5 appartamenti di 100 metriquadri e abbiamo calcolato che gli appartamenti ci vengono a costare per costruirli circa 500 mila euro, il costo del terreno non dovrà incidere più del 25/30% del valore di costruzione quindi 125/150 mila massimo. Questo è un metodo molto pratico ma efficace. Se invece dobbiamo costruirci una casa privata, il valore può anche salire un pò.

Comparazione dei prezzi – Quello della comparazione dei prezzi in genere è il metodo più usato ma non è detto che sia il più giusto. In poche parole si prendono dei terreni edificabili in zona venduti fino a qualche anno prima e si rivalutano allo stato attuale tenendo conto delle plusvalenze dei terreni.

Il metodo migliore a mio parere è quello di miscelare i due sistemi. Prendiamo il prezzo comparativo di un terreno limitrofo e calcoliamo se ci conviene acquistarlo in base alla volumetria che ho disponibile.

Ora tocca a te.

Tutto dipende da ciò che ne dobbiamo fare del nostro terreno. Se siamo un’impresa di costruzioni e quindi dobbiamo realizzarci un business, allora dobbiamo stare attenti a ciò che acquistiamo e a ciò che andremo a costruire. Se invece dobbiamo costruirci un’abitazione privata, allora nei limiti del possibile, pagare il terreno un pò di più non c’è nulla di male.